10 conseils rapides sur l’immobilier

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier d’investissement ? L’immobilier a produit bon nombre des personnes les plus riches du monde, il existe donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un investissement judicieux. Les experts s’accordent toutefois à dire que, comme pour tout investissement,  il est préférable de bien se renseigner avant de se lancer dans l’investissement de centaines de milliers de dollars. Voici les éléments que vous devriez prendre en compte et étudier.

POINTS CLÉS À RETENIR

• Acheter un bien immobilier d’investissement pour en tirer un revenu locatif peut être risqué. 
• Les acheteurs devront généralement garantir un acompte d’au moins 20 %. 
• Être propriétaire requiert un large éventail de compétences, qui peuvent être aussi diverses que la compréhension des règles de base du droit des locataires ou la capacité à réparer un robinet qui fuit. 
• Les experts recommandent de disposer d’un coussin financier, au cas où vous ne louez pas le bien ou si les revenus locatifs ne couvrent pas l’hypothèque.

1. Êtes-vous fait pour être propriétaire ?

Savez-vous vous servir d’une boîte à outils ? Comment faites-vous pour réparer des cloisons sèches ou déboucher des toilettes ? Bien sûr, vous pourriez faire appel à quelqu’un pour le faire à votre place ou engager  un gestionnaire immobilier , mais cela réduirait vos bénéfices. Les propriétaires qui ont une ou deux maisons effectuent souvent  leurs propres réparations pour économiser de l’argent .

Bien sûr, cela change à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbor Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, vit sur la côte ouest mais possède des propriétés sur la côte est. Même s’il dit ne pas être du tout bricoleur, il fait en sorte que cela fonctionne. Comment ? « J’ai constitué une équipe solide de nettoyeurs, d’hommes à tout faire et d’entrepreneurs », explique Pereira. 1 Ce n’est pas conseillé aux nouveaux investisseurs, mais à mesure que vous vous familiarisez avec l’investissement immobilier, vous n’avez pas besoin de rester local.

2. Rembourser ses dettes personnelles

Les investisseurs avisés peuvent avoir recours à des dettes dans le cadre de leur  stratégie d’investissement , mais le citoyen moyen devrait l’éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’un bien locatif n’est peut-être pas la bonne décision.

Pereira convient qu’il est essentiel de faire preuve de prudence. « Il n’est pas nécessaire de rembourser une dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire. » Pereira suggère de disposer d’une réserve de liquidités. « Ne vous mettez pas dans une situation où vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour rembourser votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité. »

Les propriétés d’investissement nécessitent généralement un acompte plus important que les propriétés occupées par leur propriétaire ; elles ont des exigences d’approbation plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés sur la maison où vous vivez actuellement ne fonctionneront pas pour une propriété d’investissement. Vous aurez besoin d’un  acompte d’au moins 20 % , étant donné que l’assurance hypothécaire n’est pas disponible pour les propriétés locatives. Vous pourrez peut-être obtenir l’acompte grâce à un financement bancaire, comme un  prêt personnel .

4. Trouvez le bon emplacement

La dernière chose que vous souhaitez est de vous retrouver avec un bien locatif dans une zone en déclin plutôt que stable ou en plein essor. Une ville ou une localité où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente une opportunité d’investissement potentielle.

Lorsque vous choisissez un bien immobilier locatif rentable , recherchez un emplacement avec des impôts fonciers bas, un quartier scolaire convenable et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. De plus, un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès aux transports en commun et un marché du travail en croissance peut signifier un plus grand bassin de locataires potentiels.

5. Faut-il acheter ou financer ?

Est-il préférable d’acheter comptant ou de  financer son investissement immobilier ? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Payer comptant peut vous aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif. Prenons un bien locatif dont l’achat coûte 100 000 $. Avec les revenus locatifs, les taxes,  l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait percevoir 9 500 $ de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 100 000 $.

D’un autre côté, le financement peut vous offrir un meilleur rendement. Pour un investisseur qui verse un acompte de 20 % sur une maison, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur l’hypothèque, après déduction des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les gains s’élèvent à environ 5 580 $ par an. Le flux de trésorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % sur l’investissement de 20 000 $ est bien supérieur aux 9,5 % gagnés par l’acheteur au comptant.

6. Attention aux taux d’intérêt élevés

Le coût d’emprunt est peut-être relativement bon marché en 2020, mais le taux d’intérêt sur un bien immobilier d’investissement est généralement plus élevé que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire traditionnel. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un faible paiement hypothécaire qui ne réduira pas trop vos bénéfices mensuels.

7. Calculez vos marges

Les sociétés de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5 à 7 % car, entre autres dépenses, elles doivent payer le personnel. Les particuliers devraient se fixer un objectif de rendement de 10 %. Estimez les coûts d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété par an. Les autres coûts comprennent l’assurance habitation, les éventuels frais d’association de copropriétaires, les taxes foncières, les dépenses mensuelles telles que la lutte antiparasitaire et l’aménagement paysager, ainsi que les dépenses d’entretien régulières pour les réparations.

8. Investissez dans une assurance propriétaire

Protégez votre nouvel investissement : en plus de l’assurance habitation, pensez à souscrire  une assurance propriétaire .  Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection responsabilité civile, au cas où un locataire ou un visiteur subirait des blessures en raison de problèmes d’entretien de la propriété.

9. Tenez compte des coûts imprévus

Les frais d’entretien et de maintenance ne sont pas les seuls à gruger vos revenus locatifs. Il existe toujours un risque qu’une urgence survienne, comme un toit endommagé par un ouragan ou des canalisations éclatées qui détruisent le sol de la cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de vos revenus locatifs pour ce type de frais afin d’avoir un fonds pour payer les réparations en temps opportun.

10. Évitez les rénovations

Il est tentant de chercher une maison que vous pouvez acheter à bas prix et de la transformer en propriété locative. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n’ayez recours à un entrepreneur qui effectue des travaux de qualité à moindre coût (ou que vous soyez doué pour les rénovations de grande envergure), vous risquez de payer trop cher pour rénover. Recherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

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